Plánujete si zobrať hypotéku? Toto by ste si mali vopred ujasniť

Od začiatku tohto roka nedostanete hypotéku v plnej výške kupovanej nehnuteľnosti. Myslite tiež na to, že úver s nízkym úrokom nemusí byť automaticky výhodný.

Akú sumu potrebujete?

Kým v minulosti sa hypotéka vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti získať dala, teraz to možné nie je. V súčasnosti vám banka výnimočne poskytne úver vo výške 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, bežnou praxou však je len 80 %.

Tento krok je jedným z opatrení, ktoré majú viesť k zmierňovaniu zadlženosti u žiadateľov o úver. Musíte teda myslieť na to, akú sumu potrebujete a koľko z tejto sumy máte sami k dispozícii. Platí pritom, že našetrených by ste mali mať aspoň 10 – 20 %.

Koľko vás bude hypotéka stáť?

O tom, koľko za hypotéku zaplatíte, nerozhoduje len výška úrokovej miery. Jedným z najdôležitejších ukazovateľov, podľa ktorého by ste si mali hypotéku vyberať, je RPMN.

Skratka RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) vyjadruje, koľko vás bude ročne hypotéka stáť. Tento ukazovateľ okrem výšky úveru a úroku zohľadňuje aj mesačnú splátku, dobu splatnosti či sprievodné poplatky.

Ďalšie poplatky, akými sú poistenie schopnosti splácania, spracovateľský poplatok či poplatok za vedenie bežného účtu, ktorým si banky zvyknú podmieňovať výhodný úrok, môžu značne ovplyvniť cenu hypotéky.

Preto sa nenechajte oklamať len nízkou úrokovou mierou. Ani tá vám nezaručí, že hypotéku veľmi nepreplatíte.

Nemenná úroková miera: ako dlho?   

Pri výbere hypotéky zohľadňujte aj fixáciu úrokovej miery. Tento údaj vyjadruje počet rokov, počas ktorých sa banka zaväzuje nemeniť výšku úroku. Záväzok zväčša trvá jeden, tri, päť aj desať rokov.

Bežnou praxou bánk je, že pri kratšej fixácii dávajú nižší úrok. To sa môže javiť ako dobrá voľba, keďže aj splátka bude nižšia. Na druhej strane však pamätajte na to, že po roku alebo troch si banka úrokovú mieru môže zvýšiť, a napokon aj pri prvotne nízkom úroku za úver zaplatíte viac.

Preto je lepšie hľadať úroky s čo najdlhšou dobou fixácie a po jej uplynutí lobovať v banke za to, aby sa úrok veľmi nezvýšil. Pri refixácii úrokovej sadzby nezabudnite využiť aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok.

Máte nárok na výhodnejšiu hypotéku pre mladých?

Žiadatelia, ktorí chcú získať hypotéku pre mladých, musia spĺňať niekoľko základných kritérií. V prvom rade je to vek, ktorého rozmedzie je 18 – 35 rokov.

Dôležitou podmienkou je príjem. Ak chcete zvýhodnenú hypotéku pre mladých, váš ročný príjem nemôže byť v predošlom roku vyšší ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy. V prípade, ak o hypotéku žiada manželský pár, nesmie zárobok prekročiť hranicu 2,6-násobok hrubej mzdy.

Tretím základným kritériom je účel. Pri hypotéke platí, že ju musíte využiť na kúpu, stavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov ide zároveň o nehnuteľnosť, na ktorú sa pri hypotéke vzťahuje záložné právo.

Aké výhody má hypotéka pre ľudí do 35 rokov?

Kým v minulosti pri hypotéke pre mladých platilo, že štátna podpora predstavovala zníženie úroku o 3 % (2 % poskytoval štát a 1 % banka), momentálne je systém iný. Od roku 2019 mladí ľudia získajú štátny príspevok tak, že si pri podávaní daňového priznania uplatnia daňový bonus na zaplatené úroky.

Aby ste si však tento bonus mohli uplatniť, mali by ste vedieť presné kritériá. Pre lepšiu informovanosť ich uvádzame nižšie:

- daňový bonus sa vzťahuje maximálne na 50-tisíc z výšky úveru

- zároveň ho môžete uplatniť len na 50 % zaplatených úrokov

- ročne môžete dostať daňový bonus maximálne vo výške 400 eur

- štátny príspevok platí 5 rokov (za celé obdobie ušetríte maximálne 2 000 eur)

Keď si pôjdete podávať daňové priznanie, požiadajte banku, aby vám vystavila potvrdenie o výške zaplatených úrokov. Toto potvrdenie priložte k daňovému priznaniu.

Akú nehnuteľnosť založiť?

Ako sme už vyššie spomínali, na hypotéku sa vzťahuje záložné právo. Banka si teda pri poskytovaní úveru žiada ručenie nehnuteľnosťou. Vo väčšine prípadov je to nehnuteľnosť, ktorú kupujete, staviate alebo rekonštruujete.

Ak chcete založiť rozostavaný dom, banka vám vyhovie len vtedy, ak bude mať stavba základy a murivo aspoň vo výške jeden meter. Platí tiež to, že banka si každú zakladanú stavbu preverí. S nehnuteľnosťou, na ktorú sa vzťahuje právo doživotného užívania, nemá vysporiadanú prístupovú cestu alebo samostatný vchod, hypotéku nevybavíte, než daný problém neodstránite.

Dobrou správou však je, že ak založíte viac ako jednu nehnuteľnosť, znížite tak hodnotu LTV (pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti, ide o spomínaných 80 % – 100 %), a tak zvýšite šancu získať vyššiu hypotéku.

Tipy na záver

Oveľa skôr, než začnete riešiť hypotéku, majte na pamäti šetrenie. Odkladajte si, koľko môžete. Tak si vytvoríte potrebný základ na schválenie úveru.

Nepretržitým šetrením aj počas splácania hypotéky si vytvárate finančnú rezervu nielen na neočakávané situácie, ale tieto peniaze vám poslúžia aj ako mimoriadne splátky.

Pri vybavovaní hypotéky bude tiež potrebné priniesť niekoľko dokumentov. Medzi inými je to doklad o príjme (zamestnanci prikladajú potvrdenie od zamestnávateľa a živnostníci sa preukazujú potvrdením o podaní daňového priznania za predošlý rok), stavebné povolenie či kúpna zmluva.

Ak chcete hypotéku na stavbu nehnuteľnosti, musíte dokladovať stavebné povolenie a rozpočet stavby.

Na záver vám radíme, aby ste výberu banky a ich podmienkam týkajúcich sa hypoték venovali dostatok času. Vaša informovanosť môže napokon rozhodnúť o výhodnosti úveru.

Pomôcť vám môžu porovnávacie hypokalkulačky alebo sa obráťte na dôveryhodných finančných expertov, ktorí vám poradia, čo je pre vás to správne.